北京城建屡领罚单的背后:原地转圈的困局

时间:2019-12-02 19:00:33

有些企业天生不适合竞争。

北京城建又收到了一张罚单。

近日,北京市住房和城乡建设委员会官方微信“安珠北京”发布了北京市近期商品房项目执法检查结果。其中,北京建兴云房地产有限公司(北京城建的全资子公司)开发建设的门头沟龙跃西山项目因销售过程中的违规行为受到处罚。

这不是这个项目第一次出现问题。今年8月,据相关媒体报道,门头沟龙岳西山项目存在两年不卖预售证书和20万“团购费”的问题。

有些事情比看起来简单得多。北京城建在半年度报告中提出,企业应抓住未来机遇,提高项目周转率,并迅速收回资金。在财经评论员严跃进看来,面对业绩压力,北京城建陷入了混乱。

重复罚款

今年下半年以来,北京城建已经收到了一些门票。

9月26日,“安珠京华”发布新闻报道,指出龙岳西山项目存在销售过程中虚假宣传、补充协议条款不合理、样板房装修标准与实际交付标准不一致等违法行为。

针对检查中发现的问题,北京市住房和建设委员会责令北京市城建部门立即整改与华润置地、和晶泰富等其他企业的问题,并通知其暂停部分项目的网上签约资格。

9月24日,北京市住房和建设委员会官方网站公布了毛成未来嘉园项目行政处罚文件。公开信息显示,北京毛成未来房地产开发有限公司在出售毛成未来家园项目时,未按规定标明出售房屋的绿色建筑星级信息,被北京市住房建设委员会罚款15000元。

根据天空调查的信息,北京毛成目前未来有三名股东。其中,北京城建持有48%的股份,是最大股东。

同一天,北京毛成将受到处罚,北京城建集团有限公司,北京城建的母公司,被北京市住房和建设委员会责令改正,并罚款1000元,因为没有严格遵守建筑安全标准。

据Caijing.com不完全统计,从7月到10月16日,北京市住房和建设委员会今年下半年发布的行政处罚信息中包含了多达25条关于“北京城建”的信息。其中,仅北京城建集团就对违规行为进行了9次处罚。

严跃进认为现在市场管理非常严格。从长期发展的角度来看,非法销售不是一笔好交易。“企业经常违反规定,品牌将被打折,这将给购买者一种企业有许多问题的感觉。”

"这从侧面表明企业已经失去了立足之地。"严跃进表示,这种草率浮躁的经营方式与业绩压力不无关系。“然而,如果团队出了问题,将会对企业的下一步发展产生影响。”

资本困境

"非法建造和出售房屋的最根本原因是资金短缺。"高级房地产专家薛熊健直言北京城建面临财政困难。

北京城市建设面临的财政压力确实在增加。截至2019年6月30日,公司负债总额约为879.61亿元,同比增长12.57%。净负债率高达120.05%,明显高于克里宣布的91.37%的行业平均水平。

此外,公司发展最依赖的运营现金流已经损失多年。数据显示,从2016年到2019年上半年,公司的净经营现金流分别为-17.43亿元,-139.36亿元,-86.21亿元和-17.07亿元。今年上半年,该公司的经营现金流外流翻了一番,同比增长105.72%。

同时,企业的库存周转率长期低于行业水平。根据风的数据,2016年至2019年上半年北京城市建设的库存周转率分别为0.17、0.19、0.13和0.06。在同一时期,Kerri监测的170多家典型住房企业的平均库存周转率分别为0.40、0.36、0.35和0.29。

薛熊健指出,近年来,房地产项目普遍采用高杠杆、高周转率的模式,因此可以以更高的价格获得土地,具有明显的商业优势。在土地市场的严格控制下,库存周转率低必然会对企业的发展产生负面影响。

为了缓解金融压力,北京城建不得不加快融资步伐。据不完全统计,北京城建于1月25日发行了4亿元债券。2月22日,发行了6亿元债券。3月21日,发行了17亿元债券。6月4日,发行15亿元短期融资券。根据风的数据,北京城建发行的大部分债券需要2-3年的时间。今年发行的15亿元短期融资券是近4年来首次发行的短期债券。

此后,北京城建于9月挂牌出让北京长青国际高级公寓有限公司100%股权和债权,底价为8.25亿元。据了解,北京长青国际老年公寓早在2014年就已经被北京城建两次挂牌出让,但没有人在意。在这次上市中,股价只有3000万元。

这显示了北京城市建设的财政压力。在市场下行压力下,北京城建对于资金链紧张的住宅企业如何抓住机遇寻求发展,可能给出了自己的答案。

永远不要搬到一个地方。

事实上,北京的城市建设不仅面临财政困难。

净利润是北京城市建设面临的另一个困境。根据财务数据,北京城建2018年净利润为13.53亿元。然而,该公司2019年上半年的净利润飙升至13.33亿元,几乎与去年的净利润持平。然而,这并不是基于业绩的改善,而是公司实施了新的会计准则,并增加了交易性金融资产公允价值变动的损益。

其中,北京城建持有国鑫证券4.18%的股份,为公司带来16.84亿元的利润。然而,这些好处显然是不可持续的。

扣除非经常性损益后,北京城建2019年上半年亏损4445万元,同比大幅下降113.09%。根据半年度报告和年度报告数据,这是20年来北京城建首次上市。

利润下降与北京的城市建设战略直接相关。在产业集中度和差异化日益提高的重要时刻,北京城建选择了坚持“基地营”而不是“走出去”。财务结果显示,2016-2019年上半年,北京对企业房地产业务的贡献分别为85.87%、82.21%、78.05%和83.82%。

无法向前推进的北京城市建设正面临销售“停滞”的尴尬局面。2016-2019年上半年,北京城市建设销售额分别为150.16亿元、186.22亿元、151.67亿元和68.83亿元。

北京首股和北京首都房地产远远落后于这些成就。视点指数研究所发布的2019年1月至9月中国房地产企业股权销售百强中,首股和京资房地产分别以455.6亿元和326.2亿元排名第39和56位。北京城建没有出现在名单上。

此外,在韩毅智库10月4日发布的2019年1月至9月北京典型住宅企业销售业绩前十名中,北京城建也没有出现。“不抛弃”北京市场的北京城建,正在逐渐被市场“抛弃”。

薛熊健认为,“依靠政府从棚改项目中赚钱的企业经营能力差。因此,很难扩张,因为没有战斗力。”

在火热的“舞蹈风暴”专栏中,有人评论说有些舞蹈不适合比赛。这也可能适用于房地产行业。那些不适合比赛的舞蹈节目已经被淘汰了。那么,不适合竞争的公司呢?



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